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Cessão de Direitos Fiduciantes

7 de janeiro de 2019

Cessão de Direitos e Obrigações sobre Imóvel Objeto de Alienação Fiduciária

Trata-se da transferência dos direitos fiduciantes a terceiro, com anuência expressa do credor fiduciário, de todos os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

1. Escritura Pública, em via original, com selo eletrônico, passível de validação, via internet, na forma física ou em formato eletrônico, gerado em PDF/A e assinado pelo tabelião, seus substitutos, ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil;

a. Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.

b. Caso a cessão seja formalizada por escritura pública lavrada fora da comarca de localização do imóvel, será necessário o reconhecimento do abono do sinal público, bem como da comprovação do recolhimento dos fundos institucionais. Clique aqui para mais informações.

c. A cessão cujo valor seja superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo nacional vigente deve ser formalizada por escritura pública, conforme art. 108, CC.

c.1. É dispensada a forma pública para os negócios formalizados no âmbito dos seguintes programas habitacionais:

I. Negócios realizados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), instituído pela Lei 4.380/1964;

II. Negócios realizados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário(SFI), instituído pela Lei 9.514/1997;

III. Nos Instrumentos Particulares firmados no âmbito do Sistema de Consórcio, instituídos pela Lei 11.795/2008;

IV. Negócios realizados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), instituído pela Lei 11.977/2009;

V. Negócios realizados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com a Caixa Econômica Federal como agente executor e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador.

Ou

2. Instrumento Particular, via original, na forma física ou em formato eletrônico, gerado em PDF/A, devendo conter:

a. O reconhecimento de firma dos cedentes e cessionários, ou, tratando-se de documento digital, assinatura digital com certificado ICP-Brasil.

a.1. Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.

a.2. Se as partes estiverem representadas por procurador ou administrador, anexar:

I. Cadeia de procurações/substabelecimentos que outorgam poderes ao procurador, na forma original ou em cópia autenticada;

Ou

II. Contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores, ou o estatuto social e ata de assembleia de eleição da diretoria, na forma original ou cópia autenticada;

III. Serão dispensados os itens e II. se, no instrumento particular, no caso interessado pessoa jurídica, contiver reconhecimento de firma jurídica.

a.3. O reconhecimento de firma é dispensado nos casos mencionados no item c.1. do tópico da escritura pública.

3. Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e DoaçãoITCD ou Imposto sobre a Transmissão de Bens ImóveisITBI/ISTI:

a. Quando se tratar de cessão onerosa, anexar o Laudo de avaliação, emitido nos últimos 180 dias pela Prefeitura Municipal, devidamente quitado ou comprovando a isenção, imunidade ou não incidência;

a.1. Clique aqui para gerar o Laudo, caso o imposto já tenha sido recolhido.

b. Quando se tratar de cessão gratuita, anexar:

b.1. Comprovante de pagamento do ITCD;

b.2. Documento de Arrecadação de Receita Estadual (DARE);

b.3. Demonstrativo de cálculo do ITCD;

I. Se o demonstrativo de cálculo houver sido emitido a partir do mês de maio de 2021, deve conter os códigos de autenticação: Código Verificador e Código CRC.

*Os códigos são encaminhados no corpo do e-mail enviado ao contribuinte ou declarante, ou constam no rodapé da página do demonstrativo. 

4. Anexar valor venal do respectivo imóvel, expedido pela Prefeitura Municipal;

a. Clique aqui para emitir o valor venal. Mister informar a designação cadastral.

 

DOCUMENTOS COMPLEMENTARES

Se a cessão for decorrente de divórcio, será necessário apresentar o documento que comprove a partilha dos bens do casal:

1. No caso de Partilha Extrajudicial, anexar: 

a. Escritura pública de inventário e partilha ou de inventário e adjudicação dos bens, em via original, com selo eletrônico, passível de validação, via internet, na forma física ou em formato eletrônico, gerado em PDF/A e assinado pelo tabelião, seus substitutos, ou prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil;

a.1. Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.

a.2. Caso a partilha seja formalizada por escritura pública lavrada fora da comarca de localização do imóvel, será necessário o reconhecimento do abono do sinal público, bem como da comprovação do recolhimento dos fundos institucionais. Clique aqui para mais informações.

2. No caso de Partilha Judicial, anexar:

a. Formal de partilha ou Carta de adjudicação: contendo, dentre outras informações, data, número do Processo (ou dos autos), natureza processual, nome do(s) requerente(s) e requerido(s), valor da causa, identificação do(s) sucessor(es) ou cônjuge sobrevivente, certificação de encerramento. 

b. Petição inicial: contendo, dentre outras informações, identificação e dados pessoais dos herdeiros e cônjuge sobrevivente, se houver, pedido com suas especificações, valor da causa, etc., nos termos do art. 319 do CPC/2015.

c. Termo de inventariante homologado judicialmente.

d. Plano de partilha e termo de cessão (se houver): contendo a identificação e partilha/distribuição dos bens. 

e. Sentença. 

f. Certidão/certificação de trânsito em julgado;

f.1. Dispensa-se a certidão de trânsito em julgado quando se tratar de transação/acordo.

g. Termo de encerramento (se houver sido expedido em apartado);

g.1. Via de regra, o termo de encerramento era expedido em processo físico. 

 

*Formato: Os documentos supracitados devem ser anexados em via original, ou cópia autenticada pela vara judicial competente, ou por tabelião. Em se tratando de processo eletrônico, todas as peças devem conter o código validador, passível de consulta pública, via internet. 

Consideram-se válidas as peças processuais ou documentos integrantes do processo, declaradas autênticas por advogado constituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal, devendo constar rubrica em todas as folhas.

Comprova-se a constituição nos autos mediante certidão judicial ou declaração, sob as penas da lei, firmada pelo próprio advogado. A declaração pode ser subscrita na presença de preposto desta Serventia, com ou sem reconhecimento de firma.

 

3. Certidões negativas de tributos:

a. As certidões fiscais municipal e estadual exigidas de pessoas físicas ou jurídicas para a alienação ou oneração de imóveis, devem ser apresentadas ao tabelião no momento da lavratura da escritura ou anexadas ao processo judicial. 

a.1. Link para emissão da CND municipal;

a.2. Link para emissão da CND estadual;

I. As certidões poderão ser dispensadas pelo adquirente (cessionário) por meio de expressa declaração na qual se responsabilize por eventuais débitos existentes. 

*Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

4. Caso não conste à margem da matrícula objeto de registro a perfeita qualificação das partes envolvidas no ato, será necessário incluir os dados ausentes.

a. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar a qualificação das partes.

b. Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

5. Se o instrumento apresentado envolver mais de um imóvel pertencente a esta Serventia, se o usuário não tiver interesse no registro de todos, deverá anexar requerimento de cindibilidade, indicando quais os imóveis devem ser registrados. Clique aqui para acessar modelo de requerimento.

6. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus impeditivo de alienação – clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar o cancelamento;

a. Cada título anexado (termo de cancelamento ou mandado judicial) será objeto de novo protocolo.

7. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus não impeditivo de alienação – clique aqui e confira a relação de documentos necessários para anuência ou cancelamento;

a. Cada título anexado (termo de cancelamento ou mandado judicial) será objeto de novo protocolo.

 

I. Se o imóvel for rural, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — CCIR atualizado e quitado.

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir o CCIR >> Sistema Nacional de Cadastro Rural.

2. Certidão Negativa de Débitos com o Imposto Territorial Rural — ITR, ou comprovação de pagamento do ITR dos últimos 5 anos.

a. Comprova-se o pagamento do ITR por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais — DARF, e Declaração do ITR (últimos 5 anos).

b. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir a CND do ITR >> Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural.

3. Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural — CAR.

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções e Etapas do CAR e Regularização Ambiental.

4. Certificação de georreferenciamento emitido pelo SIGEF/INCRA, atestando que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas.

a. Atualmente a certificação é exigida para imóvel com área igual ou superior a 25 ha. 

b. A partir de novembro de 2025, a certificação será exigida para todos os imóveis rurais independentemente do tamanho da área.

c. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para proceder à certificação de imóvel rural.

d. Clique aqui e confira a relação de documentos para realizar o procedimento de Georreferenciamento.

e. Declaração firmada pelo requerente com firma reconhecida afirmando sob pena de responsabilidade civil e criminal que os limites divisórios do imóvel foram respeitados (§6º do art. 9º do Decreto n. 4.449/2002).

f. Por se tratar de imóvel rural, não será exigida a aprovação do Município de Goiânia quanto ao georreferenciamento.

 

II. Se for terreno de marinha, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certidão de Autorização de Transferência – CAT, emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, com o comprovante de pagamento do laudêmio;

 

OBSERVAÇÕES

1. As cópias de documentos judiciais ou constantes de processos judiciais consideram-se válidas também quando declaradas autênticas pelo advogado constituído nos autos, sob sua responsabilidade pessoal, devendo constar rubrica em todas as laudas.

a. Dispensado o reconhecimento de firma na declaração firmada pelo advogado.

b. Comprova-se a constituição nos autos mediante certidão judicial ou declaração, sob as penas da lei, firmada pelo próprio advogado.

c. As cópias de documentos declaradas autênticas pelo advogado devem, imprescindivelmente, integrar o processo judicial.

2. Os documentos apresentados em formato eletrônico devem ser estruturados eletronicamente em PDF/A e assinados digitalmente com certificado digital ICP-Brasil por todas as partes, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento n. 149/2023 do CNJ.

3. Apresentado o título para registro, o Registrador procederá à análise aplicando todos os princípios e normativas legais atinentes à prática do ato, sobretudo o princípio da legalidade. Por essa razão, poderão ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.

 

BASE DE CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS

1. Utiliza-se como parâmetro para base de cálculo e cobrança de emolumentos os seguintes valores, prevalecendo o que for maior, nos termos do 4º da Lei n. 19.191/2015: 

a. Preço ou valor econômico declarado pelas partes;

b. Valor venal, se imóvel urbano; 

c. Valor de avaliação do ITR, conforme DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), se imóvel rural;

d. Base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto municipal ou estadual (Laudo de ITBI/ISTI ou demonstrativo de cálculo do ITCD/ITCMD), se houver incidência;

e. Avaliação judicial, quando houver.

Emolumentos
Cessão Fiduciária
Taxa judiciária (art. 112, II, do Código Tributário Estadual — Lei n. 11.651/1991 c/c art.15 da Lei n. 19.191/2015)
Prenotação (Item 74)
Buscas (Item 80, IX e 13ª Nota Genérica) – por imóvel
Abertura de matrícula (Item 75) – por matrícula aberta, se houver
Registro (Item 76) Cessão Fiduciária
Averbações por imóvel (Item 78, II) — se houver
Certidão de inteiro teor da matrícula (Item 80, I, II, “a” e “b”) Se requerida pelo usuário.
Certidão de ônus e ações da matrícula (Item 80, XI) Se requerida pelo usuário.
ISS — 5% sobre o valor de cada item (art. 210 da Lei Complementar Municipal n. 344/2021)
Fundos Institucionais Estadual — 21,25% sobre o valor de cada item (art. 15 da Lei n. 19.191/2015)
Todos os itens se referem ao Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás – Lei n. 14.376/2002
Consulte a Tabela de Custas e Emolumentos
As custas e emolumentos relativos aos atos elencados acima referem-se a cálculo prévio. Em razão disso, o cálculo definitivo será realizado no momento da qualificação registral do título, de modo que eventual diferença de emolumentos deverá ser complementada na ocasião do efetivo registro.
Ressalta-se que os valores utilizados como base de cálculo para cobrança dos emolumentos serão corrigidos pelo Índice Geral de Preços — Disponibilidade Interna (IGP-DI), a partir de 1980, se houver decorrido mais de 1 ano, entre a data da abertura do protocolo e a data do título, ou data da avaliação fiscal municipal/estadual, observando-se ano e dia, nos termos do que dispõe o art. 58 da Lei 14.376/2002; art. 4º, §5º e art. 26 da Lei estadual n. 19.191/2015, c/c art. 2º das Disposições Finais e Transitórias da Lei n. 11.651/1991; art. 1º da Lei estadual n. 20.970/2021, c/c parágrafo único do art. 5º da Lei n. 21.004/2021 e art. 1º da Lei estadual n. 21.220/21.

PREVISÃO LEGAL

1. Geral: Art.s 28, 29 e 38 da Lei n. 9.514/1997; Art.s 167, 176, 221, 225 e 289, da Lei n. 6.015/1973.

2. Custas e Emolumentos:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás da Lei n. 14.376/2002 – Dispõe sobre o Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás e outras providências;

a.1. Anualmente, a tabela de emolumentos é atualizada por meio de provimento estadual. Clique aqui para consultar a tabela de emolumentos e verificar o provimento vigente que reajustou as custas e emolumentos. Em seguida, clique aqui para acessar o provimento atualizado.

b. Lei n. 19.191/2015 — Dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências.

c. Lei n. 11.651/1991 — Código Tributário do Estado de Goiás.

d. Lei Complementar Municipal n. 344/2021Código Tributário do Município de Goiânia-GO.


A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.