Loteamento é uma espécie de parcelamento do solo em que ocorre a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O loteamento poderá ser implantado na modalidade de acesso controlado (fechado), sendo permitido o trânsito de pedestres ou condutores de veículos não residentes, desde que devidamente identificados ou cadastrados, cabendo ao município (por Decreto ou Lei) a regulamentação do acesso.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

1. Requerimento, endereçado a esta Serventia, datado, firmado pelo(s) proprietário(s), com firma reconhecida ou com assinatura digital ICP-Brasil, indicando expressamente o imóvel e número de matrícula em que requer o registro do loteamento.

a. Documento assinado eletronicamente é título digital e deve ser protocolado via SAEC – ONR.

b. Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

c. Se o proprietário for pessoa jurídica representada por sócio, administrador ou diretor, deverá:

c.1. Anexar contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores, se houver, ou o Estatuto Social e Ata de Assembleia de Eleição da Diretoria, contendo o código passível de validação no sítio eletrônico da Junta Comercial, se for o caso, ou acompanhado(a) de certidão de registro dos atos, emitida pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

d. Se o proprietário for representado por procurador, deverá:

d.1. Anexar cadeia de todas as procurações/substabelecimentos que outorgam poderes ao procurador, em via original ou cópia autenticada.

2. Decreto Municipal de aprovação do Loteamento, publicado no Diário Oficial do Município. 

a. O Decreto de aprovação deve ser apresentado dentro de 180 dias após a sua publicação, sob pena de caducidade

b. Tratando-se de loteamento de acesso controlado, deverá constar expressamente esta especificidade no próprio ato municipal de aprovação (Decreto), as condições e o modo em que se dará o trespasse do uso dos bens públicos. Além disso, deve constar as áreas que deverão ser mantidas fora da parte cercada para uso da comunidade vizinha e outras possíveis compensações urbanísticas.

3. Comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal de Goiânia-GO, referente à execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais.

a. Caso as obras não tenham sido realizadas e o loteador pretenda iniciá-las concomitantemente às alienações dos lotes, deverá anexar: 

a.1. Cópia do ato de aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 4 (quatro) anos, prorrogáveis por mais 4 (quatro) anos. Esse documento deverá ser assinado pelo loteador, com firma reconhecida e conter a aprovação do município.

a.2. Instrumento de constituição de garantia para a execução das obras, por escritura pública. 

I. A garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária) recairá sobre os lotes indicados no instrumento.

4. Projeto (plantas/mapas) devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal de Goiânia-GO, elaborado por responsável técnico, assinado por este e pelo loteador/proprietário, com firmas reconhecidas. 

5. Memorial descritivo narrativo contendo a descrição dos lotes e de todas as áreas constantes do loteamento, especificando área, limites e confrontantes (loteamento, desmembradas, remanescentes, áreas verdes, áreas institucionais, etc.), elaborado por responsável técnico, assinado por este e pelo loteador/proprietário, com firmas reconhecidas.

6. ART ou RRT do profissional responsável pelo trabalho técnico (memorial descritivo e levantamento topográfico), assinada por este e pelo(s) proprietário(s), com suas firmas reconhecidas, na forma original ou cópia autenticada, acompanhada do comprovante de pagamento.

7. Título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula.

a. O título de propriedade deve conter o carimbo ou etiqueta de registro.

8. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes — certidões expedidas pelo registro de imóveis da situação do bem (cadeia vintenária do imóvel).

a. Corresponde a um memorial narrativo em que conste descrito as diversas alienações ocorridas com relação ao imóvel, no período dos vinte anos antecedentes à prenotação do requerimento. O documento deve ser firmado pelo loteador, com firma reconhecida.

9. Certidões Negativas:

a. de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

a.1. Acesse os portais oficiais dos órgãos competentes e confira as instruções e documentos necessários para efetuar a emissão das certidões de:

I. Tributos federais.

Pessoa física – Clique aqui.

Pessoa jurídica – Clique aqui.

II. Tributos estaduais – Clique aqui.

III. Tributos municipais – Clique aqui.

*Acesse o Portal da Prefeitura de Goiânia-GO e confira as instruções e documentos necessários para emitir a certidão. Clique aqui.

b. de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

b.1. A certidão supracitada deve referir-se ao loteador e a todos que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

c. de ações penais relativas ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

10. Certidões:

a. de ações cíveis relativas ao loteador, pelo período de 10 anos;

b. da situação jurídica atualizada do imóvel;

c. de ações penais contra o loteador, da Justiça Federal e Justiça Estadual, pelo período de 10 anos;

c.1. Acesse o Portal do TRF1 e confira as instruções para emitir as certidões cível e criminal federal. Clique aqui.

c.2. Acesse o Portal do TJ-GO e confira as instruções para emitir as certidões cível e criminal estadual. Clique aqui.

d. de débitos trabalhistas relativas ao proprietário/loteador;

d.1. Acesse o Portal do Tribunal Superior do Trabalho e confira as instruções para emitir a certidão. Clique aqui.

e. de ações trabalhistas relativas ao proprietário/loteador;

e.1. Acesse o Portal da Justiça do Trabalho – TRT da 18ª Região (GO) e confira as instruções para emitir a certidão. Clique aqui.

f. dos cartórios de protestos de títulos, em nome do proprietário/loteador, pelo período de 5 (cinco) anos.

11. Exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão, ou de promessa de cessão, firmado pelo loteador, com firma reconhecida.

a. Do exemplar deverão constar obrigatoriamente as seguintes indicações:

a.1. nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

a.2. denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

a.3. descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

a.4. preço, prazo, forma e local de pagamento, bem como a importância do sinal;

a.5. taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

a.6. indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

a.7. declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

b. Ademais, o contrato-padrão deverá conter o quadro-resumo com as indicações exigidas pelo art. 26-A da Lei n. 6.766/1979:

b.1. o preço total a ser pago pelo imóvel;

b.2. o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

b.3. a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

b.4. os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

b.5. as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

b.6. as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

b.7. as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

b.8. o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

b.9. informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

b.10. o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

b.11. o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras.

12. Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento, quando for o caso.

a. Se o cônjuge ou companheiro assinar o requerimento, ficará dispensada a declaração de anuência em separado.

13. Atestado de Viabilidade Técnica Operacional — AVTO emitido pela SANEAGO.

14. Atestado de Viabilidade Técnica Operacional — AVTO emitido pela concessionária de energia.

15. Licença de Instalação do Loteamento, emitido pela Agência Municipal do Meio Ambiente (AMMA).

INFORMAÇÕES ADICIONAIS
Principais critérios exigidos no Plano Diretor do Município de Goiânia, relativos ao loteamento de imóvel urbano:

1. A infraestrutura básica dos novos loteamentos, será constituída pelos sistemas, redes e equipamentos urbanos de abastecimento de água potável, esgotamento sanitário, energia elétrica pública e domiciliar, iluminação pública, drenagem urbana e vias públicas de circulação pavimentadas com calçadas.

2. O imóvel objeto de loteamento deverá possuir acesso direto à via pública com as seguintes dimensões:

a. largura mínima de 15 m (quinze metros), para loteamentos com até 800 (oitocentas) unidades imobiliárias;

b. largura mínima de 30 m (trinta metros), para loteamentos com mais de 800 (oitocentas) unidades imobiliárias.

3. Os imóveis resultantes do loteamento, ou suas modificações, deverão atender à:

a. parcela mínima de 270 m² (duzentos e setenta metros quadrados) e máxima de 5.000 m² (cinco mil metros quadrados), com testada mínima de 10 m (dez metros), por lote;

b. parcela mínima de 360 m² (trezentos e sessenta metros quadrados) e máxima de 5.000 m² (cinco mil metros quadrados), com testada mínima de 12 m (doze metros), por lote, quando integrar a unidade territorial denominada Área de Ocupação Sustentável (AOS);

c. parcela superior a 5.000 m² (cinco mil metros quadrados) com testada mínima de 12 m (doze metros), quando se tratar de imóvel caracterizado como área;

d. parcela superior a 62.500 m² (sessenta e dois mil e quinhentos metros quadrados), deverá ser autorizada pelo órgão municipal de planejamento.

4. Passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

a. Conforme Plano Diretor Municipal, deverá ser destinado um percentual de, no mínimo, 15% (quinze por cento) do total da área parcelável do terreno para Áreas Públicas Municipais (APMs), dos quais 7,5% (sete vírgula cinco por cento) destinar-se-ão a áreas verdes e 7,5% (sete vírgula cinco por cento) para equipamentos públicos comunitários.

5. Para mais informações acesse o Plano Diretor de Goiânia. Clique aqui.

OBSERVAÇÕES GERAIS

1. O registro do loteamento será somente realizado em imóvel previamente matriculado.

a. Se o imóvel não possuir matrícula individualizada, o proprietário deverá apresentar requerimento, indicando expressamente o imóvel com suas características e confrontações, em que requer a abertura da matrícula.

2. Caso não conste à margem da matrícula objeto de registro a perfeita qualificação das partes envolvidas no ato, será necessário incluir os dados ausentes.

a. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar a qualificação das partes.

b. Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

3. A existência à margem da matrícula, de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, por si só, não impede o registro do loteamento, desde que se comprove que tais ações não prejudicarão os adquirentes dos lotes.

a. Será efetuada a transposição dos ônus existentes para as matrículas derivadas, resultantes do parcelamento do solo.

4. Se o imóvel estiver gravado com ônus de ações referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração pública, somente será possível efetivar o registro do loteamento, mediante autorização judicial ou após encerrada a ação.

5. O título de propriedade relacionado no item n. 7 acima será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.

6. Tratando-se de parcelamento popular, além dos documentos relacionados nos itens ns. 2, 3 e 11, acimam, deverá anexar cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.

7. Após a qualificação registral positiva, o Oficial emitirá comunicado à Prefeitura noticiando o pedido de registro do loteamento, além disso, providenciará a publicação do edital de loteamento, em jornal de grande circulação local, por 3 (três) dias consecutivos.

a. As publicações poderão ser realizadas exclusivamente por meio de Central Eletrônica de Registro de Imóveis.

b. Os custos relativos às publicações serão de responsabilidade do loteador.

8. Às expensas do loteador, serão abertas matrículas individualizadas referentes Áreas Públicas Municipais (APMs).

a. Será praticada em cada matrícula individualizada averbação para consignar que se trata de área afetada ao bem público.

9. Somente serão abertas matrículas para os lotes individualizados quando requeridas pelo loteador ou terceiro interessado.

10. Posteriormente a efetivação do ato registral, o Oficial enviará comunicação do registro, por certidão, à Prefeitura Municipal, encerrando, então, o procedimento.

11. Documentos em formato eletrônico devem ser estruturados eletronicamente em XML ou PDF/A, e devem ser assinados digitalmente com certificado digital ICP-Brasil, por todas as partes, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento n. 149/2023 do CNJ.

12. Documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas, deverão conter o código para validação no sítio eletrônico oficial.

13. Os documentos apresentados para efetivação do registro do loteamento ficarão arquivados na Serventia.

a. Havendo interesse em retirar uma via da documentação contendo o comprovante de registro (etiqueta), deverá apresentar 02 (duas) vias, sendo:

I. 01 original com firmas reconhecidas das partes envolvidas, que ficará arquivada na serventia;

II. 01 via em cópia simples ou autenticada, realizada após reconhecidas as firmas das partes envolvidas, que será entregue a parte interessada.

14. Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder à análise dos títulos aplicando o princípio da legalidade em consonância ao ordenamento jurídico que rege o ato. Por essa razão, poderá ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.

PREVISÃO LEGAL

1. Geral: Lei n. 6.766/1979, arts. 1.068 ao 1.079; 1.085 ao 1.124 do Novo Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial do Estado de Goiás; arts. 167, 176, 217, 221 e 225 da Lei n. 6.015/1973; artigo 1º e ss. da Lei n. 6.496/1977; Lei n. 10.257/2001; arts. 19 e 29 da Lei n. 12.651/2012; arts. 185 e 206 do Código Tributário Nacional – Lei n. 5.172/1966, artigo 3º do Decreto-Lei n. 2.398/1987; Decreto-Lei n. 9.760/1946; Decreto-Lei n. 271/1967; Lei Complementar n. 349/2022.

2. Custas e Emolumentos:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás da Lei n. 14.376/2002 – Dispõe sobre o Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás e outras providências;

a.1. Anualmente, a tabela de emolumentos é atualizada por meio de provimento estadual. Clique aqui para consultar a tabela de emolumentos e verificar o provimento vigente que reajustou as custas e emolumentos. Em seguida, clique aqui para acessar o provimento atualizado.

b. Lei n. 19.191/2015 — Dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências.

c. Lei n. 11.651/1991 — Código Tributário do Estado de Goiás.

d. Lei Complementar Municipal n. 344/2021 — Código Tributário do Município de Goiânia-GO.

A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.