USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A usucapião ocorre quando preenchidos os requisitos legais, cujos principais são a posse e o tempo. Ocorre que a usucapião, antes reconhecida somente pela Justiça, agora também pode ser declarada pelos cartórios de registro de imóveis em procedimento extrajudicial, conforme trouxe a Lei 13.105 de 16/03/2015.

 Documentos necessários: 

1. Requerimento do usucapiente (pessoa interessada no reconhecimento da usucapião), representado por advogado ou defensor público*, no qual deverá indicar:

a) a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

b) a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;

c) o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;

d) o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;

e) o valor atribuído ao imóvel usucapiendo; correio eletrônico do advogado ou defensor público.

*O requerimento atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC;

• Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, outorgado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro (art. 4o, VI, do Provimento do CNJ); OU
• Declaração do requerente e do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião (art. 4o, VII, do Provimento do CNJ);
• Ata notarial lavrada pelo Tabelião de Notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, na qual deverá conter as seguintes informações:

a) a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião;

b) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;

c) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;

d) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;

e) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;

f) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;

g) o valor do imóvel;

h) bem como outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;

• Planta e memorial descritivo* assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título, com firma reconhecida de todos;

* É dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.

• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, por exemplo, compromisso ou recibo de compra e venda, cessão de direitos e promessa de cessão; pré-contrato; proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar, procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel, escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel, documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
• Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

• Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
• Se for imóvel rural deverá apresentar:

a) Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;

b) Recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, de que trata o art. 29 da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária;

c) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente quitado;

d) Certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores;

OBS. 1: Os documentos serão apresentados no original, em cópia autenticada ou em cópia simples, desde que, neste caso, seja declarado autêntico pelo advogado ou pelo defensor público.

OBS. 2: O requerimento será instruído com tantas cópias quantas forem os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados sobre o imóvel usucapiendo e os proprietários confinantes ou ocupantes cujas assinaturas não constem da planta nem do memorial descritivo.

OBS. 3: Pelo processamento da usucapião, serão devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, tomando-se por base o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.

OBS. 4: Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados atos autônomos para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente.

BASE DE CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS

1. Utiliza-se como parâmetro para base de cálculo e cobrança de emolumentos os seguintes valores, prevalecendo o que for maior, nos termos do 4º da Lei n. 19.191/2015: 

a. Preço ou valor econômico declarado pelas partes;

b. Valor venal, se imóvel urbano; 

c. Valor de avaliação do ITR, conforme DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), se imóvel rural;

d. Base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto municipal ou estadual (Laudo de ITBI/ISTI ou demonstrativo de cálculo do ITCD/ITCMD), se houver incidência;

e. Avaliação judicial, quando houver.

PREVISÃO LEGAL

1. Geral: art. 216-A da Lei 6.015/1973; Provimento do CNJ n. 65/2017; art. 1.071 da Lei 13.105 de 16/03/2015.

2. Custas e Emolumentos:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás da Lei n. 14.376/2002 – Dispõe sobre o Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás e outras providências;

a.1. Anualmente, a tabela de emolumentos é atualizada por meio de provimento estadual. Clique aqui para consultar a tabela de emolumentos e verificar o provimento vigente que reajustou as custas e emolumentos. Em seguida, clique aqui para acessar o provimento atualizado.

b. Lei n. 19.191/2015 — Dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências.

c. Lei n. 11.651/1991 — Código Tributário do Estado de Goiás.

d. Lei Complementar Municipal n. 344/2021 — Código Tributário do Município de Goiânia-GO.

e. Resolução n. 251/2024, expedida pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás.

A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.