Entendendo a usucapião extrajudicial – Parte 2

26 de fevereiro de 2018

Emolumentos

É importante esclarecer que os requerimentos de usucapião, quando apresentados nos serviços registrais, serão protocolizados e postos em ordem de prioridade, cujos emolumentos serão objeto de cobrança específica. Serão cobrados tanto o processamento do requerimento (análise jurídica sobre a documentação apresentada), quanto o efetivo registro, quando os atos registrais serão lançados na matrícula do imóvel.

Portanto, para fins de processamento do pedido, serão devidos 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, seja o pedido deferido ou não. E, sendo acolhida a pretensão de registro, serão devidos outros 50% do valor dos emolumentos do registro. A esses valores serão acrescidas a cobrança de prenotação e de buscas, bem como de certidões, averbações, notificações, editais e diligências.

Os emolumentos irão variar conforme o valor do imóvel a ser usucapido e os atos de instrução necessários ao processamento do feito. Isso por que existe um valor específico de registro para cada faixa de avaliação econômica do imóvel. As faixas variam de R$ 500,00 até R$ 1.200.000,00 e o valor do registro está definido em cada uma das faixas previstas no item 76, da Tabela XIV, anexa à Lei n. 14.376/2002 (atualizada pelo Provimento n. 32/2017, da Corregedoria-Geral da Justiça de Goiás). Além disso, a exemplo das despesas de instrução judicial, também serão devidas despesas instrutórias, como mencionado acima.

Procedimento

O procedimento da usucapião, diferentemente dos demais que ocorrem nos cartórios de Registro de Imóveis, não se encerra com a apresentação de eventuais documentos dentro do prazo de vigência da prenotação. Por se tratar de medida desjudicializadora, deve o Oficial de Registro de Imóveis envidar esforços para saber se, realmente, o possuidor preencheu os requisitos para a usucapião. Deve, em um procedimento dialético, solicitar ou realizar diligências, bem como exigir a apresentação de documentos.

Assim, no caso de ausência ou insuficiência de justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante o Oficial de Registro do Imóvel. Esse procedimento obedecerá, no que couber, o disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383, todos do CPC.

Além disso, é indispensável o consentimento expresso ou tácito com o requerimento de usucapião. Isso significa que todos os titulares de direitos registrados ou averbados, seja na matrícula do imóvel usucapiendo, seja nos imóveis confinantes (vizinhos), ou mesmo, os seus ocupantes a qualquer título, precisam concordar. A anuência pode ocorrer mediante assinatura, na própria planta e no memorial descritivo, ou em documento autônomo em que conste o consentimento expresso, ou tacitamente, que ocorre quando, uma vez intimado, mantém-se inerte.

Também é indispensável a ciência da União, do Estado e do Município (ou Distrito Federal) onde estiver situado o bem, que poderá se manifestar em qualquer fase do procedimento. O silêncio dos órgãos públicos não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião. Apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição pelos entes públicos, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente, seguindo, a partir daí, o rito judicial.

Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o Oficial de Registro de Imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.

Sendo infrutífera a conciliação ou a mediação, ou seja, persistindo a impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis lavrará relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião, devolvendo o requerimento de usucapião ao interessado, para adequá-lo e apresentá-lo ao juízo competente da comarca da situação do imóvel. Durante o procedimento, a comunicação com o requerente será por e-mail, na pessoa do seu advogado ou do defensor público.

Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o Oficial de Registro de Imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o registro da usucapião. A contrariu sensu, mesmo após as diligências e o procedimento de justificação, se ainda persistirem dúvidas, imprecisões ou incertezas, ficando constatada a ausência ou insuficiência de documentos, o Oficial de Registro de Imóveis rejeitará o pedido mediante nota de devolução fundamentada.

A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de 15 (quinze) dias, perante o Oficial de Registro de Imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitar dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). A negativa ao pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente.

Por fim, é importante observar que o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos. Além disso, não será exigido o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ISTI, para o ato de registro da usucapião, pois trata-se de aquisição originária de domínio.

*Igor França Guedes é titular do 1º Registro de Imóveis de Goiânia e presidente da Associação dos Titulares de Cartórios de Goiás, Sinoreg e CORI.

**Este artigo foi publicado originalmente no portal Rota Jurídica