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Condomínio – Construção

9 de maio de 2022

Denomina-se condomínio uma edificação ou um conjunto de edificações construído sob forma de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum pertencentes a diversos proprietários.

A construção será averbada quando comprovada por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela Prefeitura, acompanhado de certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas à obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil.

Previsão Legal: artigos 167, 176, 217, 225, 246 e ss. da Lei n. 6.015/1973; artigo 43 da Instrução Normativa da RFB nº 2021/2021; artigos 7º e 44 da Lei n. 4.591/64 e artigos 919; 1.063 e 1.064 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás; Lei Complementar n. 177/2008.

 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

1. Requerimento endereçado a esta serventia, datado, firmado pelo proprietário, procurador ou por terceiro interessado, na presença de preposto da serventia, ou com firma reconhecida, contendo o endereço, o número da matrícula do imóvel e a solicitação para a averbação da construção.

a. Se o proprietário for representado por procurador, deverá:

a.1. Anexar cadeia de todas as procurações/substabelecimentos que outorgam poderes ao procurador, na forma original ou em cópia autenticada.

b. Se o proprietário for pessoa jurídica representada por administrador/diretor, deverá:

b.1 Anexar contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores, se houver, ou o Estatuto Social e Ata de Assembleia de Eleição da Diretoria, constando o código passível de validação no sítio eletrônico da Junta Comercial, se for o caso, ou acompanhado(a) de certidão de registro dos atos, emitida pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

c. Havendo construção averbada na matrícula do imóvel, deverá solicitar no requerimento a averbação da demolição ou a ampliação daquela construção existente.

c.1. Em caso de demolição, deverá anexar:

I. CND do INSS de demolição;

II. Certidão de demolição emitido pela Prefeitura Municipal de Goiânia.

c.2 Em caso de ampliação, deverá declarar no requerimento o valor correspondente à edificação existente, caso o proprietário queira averbar outra construção para, em seguida, instituir condomínio. Essa situação normalmente ocorre nos casos dos condomínios em que não há área de uso comum.

d. Não há a obrigatoriedade de constar no requerimento a divisão interna das unidades, todavia, caso conste, deverá estar descrita de forma completa e idêntica ao projeto arquitetônico.

2. Se for o caso, declaração firmada pelo agente financeiro (Banco) responsável, atestando o enquadramento da operação às condições estabelecidas para o Programa Casa Verde e Amarela, assinada pelo representante da instituição financeira e pelo proprietário(s), com firma reconhecida de ambos.

a. Desde que a operação do condomínio se enquadre às condições estabelecidas pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA).

3. Certidões de Cadastramento ou de Dados Cadastrais atualizadas, referentes às unidades, emitidas pela Prefeitura, na forma original ou passível de validação eletronicamente.

4. Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros (CND do INSS) relativa à obra, contendo a área total construída, em via original ou passível de validação eletronicamente.

5. Certidão de Conclusão de Obra, na forma original ou em cópia autenticada, ou passível de validação eletronicamente (opcional).

6. Numeração Predial (opcional).

 

OBSERVAÇÕES

1. O interessado poderá requerer a averbação de construção parcial por bloco, torre ou unidade, desde que haja o prévio registro da incorporação. Entretanto, ao requerer a construção do último bloco, torre ou unidade, será imprescindível efetivar o registro da instituição e especificação de condomínio em sua totalidade.

2. Tratando-se de condomínio ou empreendimento sem o prévio registro da incorporação, deverá ser requerida no mesmo momento a averbação da construção de todas as unidades (total) e, em seguida, proceder ao registro da instituição e especificação de condomínio.

3. A CND do INSS relativa à conclusão de obra (se referir-se ao condomínio no todo) será averbada na matrícula-mãe uma única vez. Entretanto, se a CND referir-se à unidade autônoma de forma individualizada, será feita uma averbação para cada certidão negativa apresentada.

4. Os documentos apresentados para a averbação da construção ficarão arquivados na Serventia.

a. Havendo interesse em retirar uma via da documentação contendo o comprovante de registro (etiqueta), apresentar 02 (duas) vias, sendo:

I. 01 original de todos os documentos relacionados acima, que ficarão arquivados na serventia;

II. 01 via em cópia simples ou autenticada, a qual será entregue a parte interessada, conforme previsto no art. 32, § 1º da Lei n. 4.591/1964.

5. Os documentos apresentados em formato eletrônico devem seguir a mesma relação e ordem acima descrita, devendo ser estruturados eletronicamente em PDF/A, e, obrigatoriamente, assinados digitalmente com certificado digital ICP-Brasil por todas as partes, conforme art. 4, §1º, I, do Provimento n. 94/2020 do CNJ.

6. Os documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas deverão conter o código para validação no sítio eletrônico oficial.

7. Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder à análise dos títulos aplicando o princípio da legalidade em consonância ao ordenamento jurídico que rege o ato. Por essa razão, poderão ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.

 

EMOLUMENTOS

1. Os emolumentos serão calculados conforme previsto em:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás — Lei n. 14.376/2002 e Lei n. 19.191/2015 — que dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências;

b. Código Tributário do Estado de Goiás —Lei n. 11.651/1991;

c. Código Tributário do Município de Goiânia-GO — Lei Complementar Municipal n. 344/2021.

2. Os emolumentos serão reduzidos em 50%, se o condomínio houver sido enquadrado no Programa Casa Verde e Amarela. 

Emolumentos
Construção de condomínio
Taxa judiciária (art. 112, II, do Código Tributário Estadual — Lei n. 11.651/1991 c/c art.15, §3º da Lei n. 19.191/2015)
Prenotação (Item 74)
Buscas por imóvel (Item 80, IX e item 13ª das Notas Genéricas) Matrícula primitiva + matrículas que serão abertas para cada unidade.
Averbações por imóvel (Item 78, II) — se houver
Averbações por imóvel (Item 78, II) Demolição — se houver.
Averbações por imóvel (Item 78, I) Construção com base na avaliação do custo global da obra constante no quadro III da ABNT NBR 12721 ou no resultado da somatória do valor venal de cada unidade autônoma, prevalecendo o que for maior. (Art. 32, alínea “h” da Lei n. 4.591/1964, art. 237-A da Lei n. 6.015/1973).

Praticada na matrícula do empreendimento.

Averbações por imóvel (Item 78, II) Certidão negativa de débitos (CND)

Praticada na matrícula do empreendimento.

Averbação de abertura de matrícula Praticada na matrícula do empreendimento (atos gratuitos)
Abertura de matrícula (Item 75) Tantas quantas forem as unidades do condomínio que ainda não possuem matrícula aberta
Averbações por imóvel (Item 78, I) Construção com base no valor venal da unidade ou valor unitário constante no quadro III da ABNT NBR 12721, prevalecendo o que for maior.

Praticada individualmente em cada matrícula aberta.

Certidão de inteiro teor da matrícula (Item 80, I, II, “a” e “b”). Se requerida pelo usuário
ISS — 5% sobre o valor de cada item (art. 210 da Lei Complementar Municipal n. 344/2021)
Fundos Estaduais — 21,25% sobre o valor de cada item (art. 15 da Lei n. 19.191/2015)
Todos os itens se referem ao Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás – Lei n. 14.376/2002
Consulte a Tabela de Custas e Emolumentos
As custas e emolumentos relativos aos atos elencados acima trata-se de cálculo prévio. Em razão disso, informa-se que o cálculo definitivo será realizado no momento da qualificação registral do título e eventual diferença de emolumentos deverá ser complementada na ocasião do efetivo registro.
Ressalta-se que os valores utilizados como base de cálculo para efetuação da cobrança dos emolumentos serão corrigidos pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo — IPCA, a partir de 1980, se houver decorrido mais de 1 ano, entre a data da abertura do protocolo e a data do título, ou data da avaliação fiscal municipal/estadual, observando-se ano e dia, nos termos do que dispõe o art. 58 da Lei 14.376/2002, art. 4º, §5º e art. 26 da Lei estadual n. 19.191/2015, c/c art. 2º das Disposições Finais e Transitórias da Lei n. 11.651/1991 e art. 1º da Lei estadual n. 20.970/2021, c/c parágrafo único do art. 5º das Disposições Finais e Transitórias da Lei n. 21.004/2021.

A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.