A adjudicação compulsória consiste na transmissão forçada da propriedade do imóvel ao comprador, seja devido à recusa direta do vendedor em assinar o documento de transferência definitiva, seja pela impossibilidade prática de efetuar a assinatura. Por outro lado, o vendedor também pode requerer a adjudicação inversa em face do comprador, quando este último deixa de realizar a transferência do imóvel.

A lei federal n. 14.382/2022, incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), possibilitando a realização do processo administrativo de adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

1. Requerimento, datado, endereçado a esta Serventia competente, subscrito por advogado, requerendo a adjudicação compulsória extrajudicial, deve atender, no que couber, os requisitos do art. 319 do CPC/2015, contendo dentre outras informações:

a. Identificação do requerente e requerido, com a indicação, no mínimo, de nome, CPF, RG, nacionalidade, estado civil, profissão, domicilio e endereço eletrônico, se houver;

b. Descrição do imóvel, com número de matrícula ou transcrição;

c. Se for o caso, histórico de atos e negócios jurídicos que levaram à cessão ou à sucessão de titularidades, com menção circunstanciada dos instrumentos,  valores, natureza das estipulações, existência ou não de direito de arrependimento e indicação específica de quem haverá de constar como requerido;

d. Pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar, no prazo de 15 (quinze) dias úteis;

e. Pedido de deferimento da adjudicação compulsória e de lavratura do registro necessário para a transferência da propriedade.

2. Procuração pública ou particular, assinada pelo outorgante, concedendo poderes especiais e expressos ao advogado, contendo, inclusive, a indicação do imóvel;

3. Ata notarial, contendo, dentre outros requisitos:

a. Identificação do(s) requerente(s), bem como a relação de todos os que figurem nos negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória;

b. Descrição do imóvel, indicado número da matrícula ou transcrição, bem como a existência de ônus e gravames;

c. O valor venal atribuído ao imóvel adjudicando;

d. provas do adimplemento integral do preço (quitação) ou do cumprimento da contraprestação à transferência do imóvel adjudicando.

*Formato: O requerimento inicial e a ata notarial gerados em formato físico devem ser anexados em via original. Já os demais documentos podem ser juntados na forma original ou cópia autenticada por tabelião. Nessa situação, o protocolo deve ser aberto no balcão da serventia.

-Se apresentados para protocolo em meio físico, o requerimento e demais  documentos que instruem o procedimento deverão ser oferecidos em tantas vias quantos forem os requeridos a serem notificados.

-Se o requerimento for gerado em formato nato-digital, o protocolo deve ser aberto, necessariamente, por meio da plataforma e-Protocolo, integrante do serviço eletrônico do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR. Nessa situação, os demais documentos devem ser encaminhados eletronicamente em formato nato-digital, desmaterializado ou digitalizado, desde que observados os requisitos previstos no Provimento n. 150/2023 do CNJ.

4. Laudo de avaliação, referente ao recolhimento do ITBI/ISTI, emitido nos últimos 180 dias pela Prefeitura Municipal, devidamente quitado;

a. Clique aqui para gerar o Laudo, caso o imposto já tenha sido recolhido.

b. O laudo de avaliação poderá ser anexado após o deferimento do pedido, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, sob pena de extinção do procedimento. O prazo poderá ser sobrestado, desde que comprovado justo impedimento.

5. Declaração complementar, instruída com documento comprobatório (se necessário for):

a. As informações referente aos elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico, poderão ser complementadas por documentos comprobatórios ou, quando se tratar de manifestação de vontade, por declarações dos interessados, sob sua responsabilidade.

a.1. Os documentos devem ser anexados em via original ou cópia autenticada.

a.2. A declaração poderá ser assinada na presença de preposto da serventia, exceto se envolver renúncia ou transferência de direitos reais, situação em que necessariamente deve haver reconhecimento de firma.

I. Se o imóvel for rural, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — CCIR atualizado e quitado.

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir o CCIR >> Sistema Nacional de Cadastro Rural.

2. Certidão Negativa de Débitos com o Imposto Territorial Rural — ITR, ou comprovação de pagamento do ITR dos últimos 5 anos.

a. Comprova-se o pagamento do ITR por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais — DARF, e Declaração do ITR (últimos 5 anos).

b. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para emitir a CND do ITR >> Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural.

3. Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural — CAR.

a. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções e Etapas do CAR e Regularização Ambiental.

4. Certificação de georreferenciamento emitido pelo SIGEF/INCRA, atestando que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas.

a. Atualmente a certificação é exigida para imóvel com área igual ou superior a 100 ha. 

b. A partir de novembro de 2023, a certificação será exigida para imóveis com área igual ou superior a 25 ha.

c. A partir de novembro de 2025, a certificação será exigida para todos os imóveis rurais independentemente do tamanho da área.

d. Acesse o sítio eletrônico do Governo do Brasil e confira as instruções para proceder à certificação de imóvel rural.

e. Clique aqui e confira a relação de documentos para realizar o procedimento de Georreferenciamento.

f. Declaração firmada pelo requerente com firma reconhecida afirmando sob pena de responsabilidade civil e criminal que os limites divisórios do imóvel foram respeitados (§6º do art. 9º do Decreto n. 4.449/2002).

g. Por se tratar de imóvel rural, não será exigida a aprovação do Município de Goiânia quanto ao georreferenciamento.

II. Se for terreno de marinha, além dos documentos relacionados acima, deverá anexar:

1. Certidão de Autorização de Transferência – CAT, emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, com o comprovante de pagamento do laudêmio;

INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES

1. Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, desde que não conste cláusula de direito de arrependimento exercitável.

a. Possui legitimidade para requerer a adjudicação compulsória qualquer adquirente ou transmitente, bem como quaisquer cedentes, cessionários ou sucessores, nos negócios supracitados. 

b. O requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica.

2. O imóvel objeto do pedido de adjudicação compulsória deve, necessariamente, estar inscrito no fólio real, isto é, existir na situação jurídica.

3. Caso o requerimento inicial não preencha todos os requisitos, o requerente será notificado, por escrito e fundamentadamente, para que o emende no prazo de 10 (dez) dias úteis, sob pena de cancelamento da prenotação.

4. A ata notarial será lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente, salvo se envolver diligências no local do imóvel, situação em que a ata deverá ser elaborada no município de atuação do tabelião. Entretanto, caso a ata notarial seja lavrada em formato eletrônico, esta deverá ser lavrada no domicílio do requerente.

a. Caso a ata notarial seja lavrada fora da comarca de localização do imóvel, será necessário o reconhecimento do abono do sinal público, bem como da comprovação do recolhimento dos fundos institucionais. Clique aqui para mais informações.

5. Admite-se ao Tabelião dar fé das assinaturas constantes nos instrumentos particulares, como promessa de compra e venda, cessão de direitos, etc., “a posteriori”, com base nos cadastros nacionais dos notários.

6. Os efeitos da prenotação prorrogar-se-ão até o deferimento ou rejeição do pedido.

7. Após a qualificação registral, o oficial de registro expedirá nota fundamentada de rejeição ou deferimento do pedido.

DA NOTIFICAÇÃO

1. O requerido será notificado pelo oficial de registro para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados a partir do primeiro dia útil posterior ao dia do recebimento da notificação.

a. A critério do oficial, a notificação poderá ser promovida via correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, pelo  Oficial de Registro de Títulos e Documentos, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis.

b. Caso o endereço de algum requerido seja incerto ou desconhecido, o requerente poderá solicitar a notificação por edital, desde que comprove ter esgotado todos os meios ordinários de localização.

2. Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, desde que comprovada a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.

3. São considerados requeridos e deverão ser notificados o cônjuge e/ou companheiro, nos casos em que a lei exige o consentimento deles para a validade ou eficácia do ato ou negócio jurídico que fundamenta a adjudicação compulsória.

4. Sendo infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, e não sendo possível a localização do requerido, o oficial de registro de imóveis, promoverá a notificação mediante a publicação do edital, por duas vezes, com intervalo de 15 (quinze) dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico.

5. O requerente será responsável pelo pagamento das despesas relacionadas à notificação, em todas as suas modalidades.

OBSERVAÇÕES

1. A existência de direitos reais, ônus ou gravames que não restrinjam atos de disposição voluntária da propriedade, não impedem o registro da adjudicação compulsória;

a. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus não impeditivo de alienação. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para anuência ou cancelamento;

b. Se a matrícula estiver gravada com algum ônus impeditivo de alienação. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar o cancelamento;

c. Cada título anexado (termo de cancelamento ou mandado judicial) será objeto de novo protocolo.

2. A indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido, caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis.

3. Os documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas deverão conter o código para validação no sítio eletrônico oficial.

a. Em se tratando de título em formato eletrônico:

a.1. Nato-digial: originalmente em  formato PDF/A, P7S ou XML, assinado digitalmente com certificado emitido pela ICP-Brasil (assinatura qualificada) ou, no caso de instrumento particular, assinado digitalmente com assinatura notarizada, reconhecida pelo tabelionato de notas.

a.2. Desmaterializado: originalmente físico, transformado em digital, em formato PDF/A ou XML, assinado digitalmente por tabelião, substituto ou preposto autorizado com certificado ICP-Brasil, autenticado via CENAD, plataforma integrante do e-Notariado, segundo prevê o art. 22 do Provimento n. 100/2020, do CNJ.

a.3. Digitalizado: originalmente físico em papel, assinado com tinta indelével e, posteriormente, digitalizado a partir desse original, em formato PDF/A, assinado pelo interessado com certificação digital no padrão ICP-Brasil, cujo procedimento deve atender aos critérios estabelecidos no art. 5º do Decreto n. 10.278/2020.

4. Para mais informações sobre o procedimento de adjudicação compulsória pela via extrajudicial, consulte o Provimento n. 150/2023 do CNJ.

5. A qualificação do título será realizada aplicando o princípio da legalidade em consonância com ordenamento jurídico que rege o ato. Desse modo, poderão ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.

BASE DE CÁLCULO DOS EMOLUMENTOS

1. Utiliza-se como parâmetro para base de cálculo e cobrança de emolumentos os seguintes valores, prevalecendo o que for maior, nos termos do 4º da Lei n. 19.191/2015: 

a. Preço ou valor econômico declarado pelas partes;

b. Valor venal, se imóvel urbano; 

c. Valor de avaliação do ITR, conforme DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), se imóvel rural;

d. Base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto municipal ou estadual (Laudo de ITBI/ISTI ou demonstrativo de cálculo do ITCD/ITCMD;

e. Avaliação judicial, quando houver.

PREVISÃO LEGAL

1. Geral: arts. 452, 790, 796 a 801, 810 ao 812, 822 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás; arts. 187, 462, 481, 661, 1.417 e 1.418 do Código Civil; arts. 199 e 200, da Lei Complementar Municipal n. 344/2021 – Código Tributário Municipal; arts. 440-A ao 440-AM dos Provimentos n. 149 e 150 de 2023 do CNJ; arts. 216-B, 225 e 289 da Lei n. 6.015/1973; art. 216-B da Lei n. 14.382/2022; arts. 8º e 9º, da Lei n. 8.935/1994.

2. Custas e Emolumentos:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás da Lei n. 14.376/2002 – Dispõe sobre o Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás e outras providências;

a.1. Anualmente, a tabela de emolumentos é atualizada por meio de provimento estadual. Clique aqui para consultar a tabela de emolumentos e verificar o provimento vigente que reajustou as custas e emolumentos. Em seguida, clique aqui para acessar o provimento atualizado.

b. Lei n. 19.191/2015 — Dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências.

c. Lei n. 11.651/1991 — Código Tributário do Estado de Goiás.

d. Lei Complementar Municipal n. 344/2021 — Código Tributário do Município de Goiânia-GO.

e. Resolução n. 251/2024, expedida pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Goiás.

A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.