Instituir o condomínio significa submeter uma ou mais edificações ao regime condominial, de forma que o registro dá origem ao condomínio edilício na esfera jurídica, estabelecendo a unidade autônoma, propriedade exclusiva, estando ela vinculada de forma indissociável à fração ideal do terreno.

Na esfera jurídica, pode haver diversas espécies de condomínio, tais quais: condomínio edilício em sentido estrito (vertical), condomínio de casas (geminada ou não), condomínio de lotes, condomínio urbano simples, condomínio em multipropriedade.

Permite-se instituir condomínio independentemente do prévio registro da incorporação, quando o proprietário realiza a negociação das unidades após a efetiva construção do empreendimento.

1ª Etapa — Proceder à averbação da construção da obra

Confira os documentos necessários para realizar a averbação da construção da obra, acessando >> Construção de Condomínio.

2ª Etapa — Proceder ao registro da instituição e especificação de condomínio

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS:

1. Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s), contendo a data da assinatura, a firma reconhecida, o endereço com a matrícula do imóvel e a solicitação para o registro da instituição de condomínio.

a. Se o proprietário for casado, ambos os cônjuges devem assinar o requerimento. Caso apenas um deles assine, apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, §1°, (c/c art. 32, da Lei n. 4.591/1964, outorgado pelo outro cônjuge, ou declaração de anuência.

b. Se o proprietário for pessoa jurídica representada por administrador/diretor, deverá anexar contrato social consolidado e alterações contratuais posteriores, se houver, ou o Estatuto Social e Ata de Assembleia de Eleição da Diretoria, constando o código passível de validação no sítio eletrônico da Junta Comercial, se for o caso, ou acompanhado(a) de certidão de registro dos atos, emitida pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

c. Se o proprietário for representado por procurador, deverá anexar cadeia de todas as procurações/substabelecimentos que outorgam poderes ao procurador, na forma original ou em cópia autenticada.

2. Se for o caso, declaração firmada pelo agente financeiro (Banco) responsável, atestando o enquadramento da operação às condições estabelecidas para o Programa Casa Verde e Amarela ou Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), assinada pelo representante da instituição financeira e pelo proprietário(s), com firma reconhecida de ambos.

a. Desde que a operação do empreendimento se enquadre às condições estabelecidas pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) ou Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

3. Memorial de instituição, datado, endereçado à Serventia, na forma original, contendo a qualificação completa e assinatura(s) do(s) responsável técnico, do(s) proprietário(s) e/ou ou incorporador(es), com sua(s) firma(s) reconhecida(s), bem como:

a. a descrição do imóvel conforme consta do Registro Imobiliário, indicando sua origem;

b. a caracterização do prédio, descrevendo o imóvel em linhas gerais;

c. a caracterização das unidades autônomas (descrição unitária);

d. a indicação das áreas de uso comum;

e. discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

f. o endereço completo e matrícula do imóvel, nome do condomínio, metragem e divisão interna completa das unidades, a localização e confrontações das unidades

4. Certidões de Inteiro Teor e de Ônus e Ações Reais atualizadas.

5. Alvará de Construção em via original, cópia autenticada ou passível de validação on-line, devidamente aprovado pela Prefeitura local, assinado pelo profissional responsável e pelo(s) proprietário(s), com suas firmas reconhecidas.

a. O Alvará Fácil dispensa a aprovação no Projeto.

6. Projeto arquitetônico de construção (original ou cópia autenticada), com reconhecimento de firma do(s) proprietário(s) e do responsável técnico.

7. Quadros da ABNT do I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII e VIII e Quadro Resumo de Áreas, com firmas devidamente reconhecidas do(s) proprietário(s) e do responsável técnico.

8. ART ou RRT-CREA do profissional responsável pelo trabalho técnico (memorial descritivo, projetos arquitetônicos e cálculo das áreas das edificações), assinada por este e pelo(s) incorporador(es), com suas firmas reconhecidas, na forma original ou cópia autenticada, acompanhada do comprovante de pagamento.

3ª Etapa — Proceder ao registro da convenção de condomínio no Livro n. 3 — Registro Auxiliar

1. É indispensável o registro da convenção no Livro n. 3 — Registro Auxiliar, no momento da efetivação do registro da instituição e especificação de condomínio, caso ainda não tenha sido realizado.

a. Será praticado ato de averbação para constar o número do registro da convenção de condomínio (Livro 03), em todas as matrículas derivadas relativas a cada unidade autônoma (Livro 02).

b. Confira os documentos necessários para realizar o registro da convenção de condomínio no Livro n. 3 — Registro Auxiliar, acessando >> Convenção de Condomínio.

OBSERVAÇÕES

1. Caso não conste à margem da matrícula objeto de registro a perfeita qualificação das partes envolvidas no ato, será necessário incluir os dados ausentes.

a. Clique aqui e confira a relação de documentos necessários para realizar a qualificação das partes.

b. Clique aqui para acessar modelo de requerimento disponível no site desta Serventia.

2. A existência de ônus fiscais ou reais, exceto os gravames impeditivos de alienação, não obstam o registro da incorporação imobiliária ou instituição de condomínio (art. 32, §5 da Lei n. 4.591/64 e arts. 796 e 797 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás).

a. Havendo ônus impeditivo de alienação, será necessário realizar seu cancelamento, mediante apresentação de ofício, ou mandado judicial, ou requerimento do interessado acompanhado do termo de quitação firmado pelo credor – clique aqui e confira a relação de documentos necessários para cancelamento.

b. O imóvel gravado com hipoteca constituída por cédula de crédito rural, industrial, comercial e cédula à exportação, ou hipoteca do Sistema Financeiro da Habitação, poderá ser objeto de incorporação, instituição e especificação de condomínio, desde que apresentada anuência escrita do credor, por instrumento particular com firma reconhecida.

c. Os ônus não impeditivos ou impeditivos que dependam de anuência do credor, devem constar descritos no memorial de incorporação ou instituição, de modo que será efetuada a transposição do respectivo ônus para as matrículas das unidades autônomas derivadas do empreendimento.

3. Os documentos apresentados na forma física devem ser ordenados em pasta “AZ” — em 02 (duas) vias, sendo:

I. 01 original com firmas reconhecidas das partes envolvidas, que ficará arquivada na serventia;

II. 01 via em cópia simples ou cópia autenticada, retirada após reconhecidas as firmas das partes envolvidas, sendo que esta será entregue ao interessado, conforme previsto no art. 32, § 1º da Lei n. 4.591/1964.

4. Solicita-se que o memorial de instituição e convenção de condomínio, além de serem apresentados na via original, física ou eletrônica, sejam também enviados em formato Word. E, os quadros da ABNT NBR 12721: I, II, III, IV-A, IV-B ou IV-B1, V, VI, VII, VIII e quadro resumo, em formato Excel.

a. Visando tornar mais célere o processo de registro, a Serventia disponibiliza um modelo padrão de quadro de áreas em branco para preenchimento com as formatações pré-estabelecidas e formato compatível com a plataforma. Baixe o modelo clicando aqui.

b. O memorial de instituição e convenção de condomínio, e quadros de áreas preenchidos em formato Word e Excel devem ser enviados pelo endereço de e-mail: 1rigo.incorporacao@gmail.com. No campo “assunto” deve ser inserido o número do protocolo ou exame cálculo e nome do futuro empreendimento.

5. Os documentos apresentados em formato eletrônico devem seguir a mesma relação e ordem acima descrita, estruturados eletronicamente em PDF/A, e, necessariamente, assinados digitalmente com certificado digital ICP-Brasil por todas as partes, conforme art. 209, §1º, I e II, do Provimento n. 149/2023 do CNJ.

6. Os documentos emitidos por órgãos oficiais ou repartições públicas deverão conter o código para validação no sítio eletrônico oficial.

7. Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder à análise dos títulos aplicando o princípio da legalidade em consonância ao ordenamento jurídico que rege o ato. Por essa razão, poderão ser exigidos documentos complementares para efetivação do registro.

PREVISÃO LEGAL

1. Geral: Lei n. 4.591/1964; arts. 1.258 ao 1.264 do Novo Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial de Goiás; arts. 1.331 e seguintes do Código Civil; arts. 167, 176, 217 e 225 da Lei n. 6.015/1973.

2. Custas e Emolumentos:

a. Tabela XIV do Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás da Lei n. 14.376/2002 – Dispõe sobre o Regimento de Custas e Emolumentos da Justiça do Estado de Goiás e outras providências;

a.1. Anualmente, a tabela de emolumentos é atualizada por meio de provimento estadual. Clique aqui para consultar a tabela de emolumentos e verificar o provimento vigente que reajustou as custas e emolumentos. Em seguida, clique aqui para acessar o provimento atualizado.

b. Lei n. 19.191/2015 — Dispõe sobre os emolumentos dos serviços notarias e de registro e outras providências.

c. Lei n. 11.651/1991 — Código Tributário do Estado de Goiás.

d. Lei Complementar Municipal n. 344/2021 — Código Tributário do Município de Goiânia-GO.

*Os emolumentos serão reduzidos em 50%, se a incorporação imobiliária houver sido enquadrada no Programa Casa Verde e Amarela ou Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

A legislação está sujeita a constantes modificações, por isso, antes de realizar qualquer procedimento, consulte a lei atualizada.